- Главная
- Как мы продаём
Порядок работы
Как продаётся квартира в Берлине
Не «выставим объявление и подождём», а пять этапов с понятными сроками. Ниже — что происходит на каждом и что в это время делаете вы (обычно ничего).
Пять этапов
Сроки — по нашим последним сделкам в городе. Они могут сдвинуться: ведомство отвечает медленнее обычного, банк покупателя тянет, собрание собственников переносится. Но порядок действий не меняется никогда.
- сутки
Вы пишете, мы считаем
Достаточно адреса, этажа и площади. В ответ вы получаете диапазон цены и объяснение, почему он такой: что в этом квартале уходило за последние месяцы и чем ваша квартира от тех отличается.
- 1–3 недели
Собираем бумаги
Выписка из поземельной книги, план, Teilungserklärung, протоколы собраний собственников за три года, Wirtschaftsplan, энергетический паспорт. Запрашиваем сами — в ведомстве и у управляющей компании. Именно здесь чаще всего застревают те, кто продаёт сам.
- несколько дней
Съёмка и текст
Фотограф приходит утром, когда в берлинских квартирах лучший свет. Экспозе делаем на немецком и русском: половина покупателей читает не по-немецки.
- 2–6 недель
Показы
Водим сами, группами и по одному. Перед нотариусом проверяем, есть ли у покупателя подтверждение из банка — без него разговор о цене преждевременный.
- 3–8 недель
Нотариус и деньги
Готовим проект договора, читаем формулировки, на приёме переводим происходящее на русский. Дальше — снятие обременений, поступление денег, передача ключей и протокол со счётчиками.
Что из этого делаем именно мы
Формально работа риелтора — свести продавца и покупателя. На практике половина времени уходит на другое.
Разговариваем с домоуправлением
Hausverwaltung отвечает на письма неделями и только по-немецки. Мы пишем им сами и знаем, что именно просить, чтобы не запрашивать документы дважды.
Приводим покупателей, которых больше нет ни у кого
У нас свой круг русскоязычных покупателей — многие живут за границей и немецкие порталы просто не читают. Часть квартир уходит к ним ещё до публикации.
Держим вас в курсе на понятном языке
После каждого показа вы получаете короткий отчёт: сколько человек было, что спрашивали, что смущает. Без этого продажа превращается в ожидание вслепую.
Три вещи, которые есть только в Берлине
Продажа квартиры в Лейпциге и продажа квартиры в Кройцберге — это разные процедуры. Вот то, обо что чаще всего спотыкаются собственники, продающие в столице самостоятельно.
- 01
Milieuschutz
Часть кварталов Берлина — Кройцберг, Нойкёльн, север Шёнеберга и другие — объявлены зонами социальной охраны состава жителей. Продажа отдельной квартиры там возможна, но районное ведомство должно выдать справку (Negativattest) о том, что сделка под ограничения не подпадает. Запросить её нужно заранее: ожидание может добавить к сделке недели.
- 02
Преимущественное право арендатора
Если дом переводили в собственность поквартирно уже при действующем арендаторе, у того есть преимущественное право покупки по §577 BGB. Он может вступить в уже подписанный договор на тех же условиях. Об этом нужно уведомить его письменно и правильно — иначе сделка повисает.
- 03
Документы товарищества собственников
Покупатель и его банк спросят Teilungserklärung, протоколы собраний за последние годы, хозяйственный план и размер накоплений на ремонт. Если среди протоколов есть решение о крупном ремонте фасада или крыши, лучше сказать об этом сразу: всплывшее позже, оно сбивает цену сильнее, чем названное вовремя.
Если вы не в Германии
Больше половины наших продавцов живут за пределами страны. Кто-то уехал, кто-то получил берлинскую квартиру по наследству и ни разу её не видел.
Порядок отработан: доверенность с апостилем, показы без вас, у нотариуса — доверенное лицо и, если нужно, присяжный переводчик. Мы объясняем каждый документ до подписи и не просим подписывать то, что осталось непонятным.
Начать с оценкиВопросы, которые задают чаще всего
Квартира сдана. Её вообще можно продать?
Можно, и это делается постоянно. Договор аренды переходит к новому собственнику, арендатора никто не трогает. Покупатель в таком случае — не тот, кто ищет жильё для себя, а инвестор; мы ищем именно его. Отдельно проверяем, нет ли у арендатора преимущественного права покупки.
Нужен ли энергетический паспорт?
Да. Показать его нужно уже на первом просмотре, а передать — не позже подписания договора. Если паспорта нет, мы организуем его; для типового берлинского дома это несколько дней и небольшая сумма.
Сколько времени занимает продажа в Берлине?
От первого разговора до денег на счёте обычно три-четыре месяца. Показы занимают меньше всего, дольше всего — банк покупателя и запись в поземельной книге.
Я живу в другой стране. Как быть?
Обычная ситуация. Показы проводим мы, документы вы подписываете по доверенности с апостилем, у нотариуса вас представляет доверенное лицо. Приезжать в Берлин ради сделки не нужно.
Сколько стоит ваша работа?
Комиссия оговаривается до начала работы и становится обязательной только после нотариального удостоверения договора. Оценка, фотографии и размещение объявлений в неё уже входят и отдельно не выставляются.
Хотите знать, сколько стоит ваша квартира?
Расскажите про объект в двух словах — адрес, этаж, площадь. Назовём диапазон цены за сутки и объясним, из чего он складывается.
